Der Gebäudeenergieausweis nach Gebäudeenergiegesetzt (GEG)
Seit 01.11.2020 ist das aktuelle GEG in Kraft. Es vereinigt die bislang geltende Energiesparverordnung EnEV, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und das Energieeinspargesetz in einem Text. Wesentliche neue Anforderungen an Neubau und Gebäudebestand sind damit nicht verbunden.
Bereits mit der EnEV von 2007 wurde für den Gebäudebestand ein neues Instrument, der sogenannte "Gebäudeenergieausweis" eingeführt. Die zuvor gebräuchlichen Bezeichnungen "Energiepass" oder "Gebäudeenergiepass" haben keinen Bestand. Bestimmte Kennwerte des Energieausweises müssen seitdem in Immoblienannoncen für Verkauf und Vermietung enthalten sein müssen. Der Energieausweis muss einem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Eine Nichtvorlage gilt ausdrücklich als Ordnungswidrigkeit im Sinne des Energieeinsparungsgesetzes mit der Androhung erheblicher Bußgelder.
Wer benötigt diesen Ausweis?
Jeder der eine Wohnimmobilie vermieten oder verkaufen will, muss einem Interessenten diesen Ausweis zugänglich machen. Manche Kennwerte des Energieausweises sind Pflichtangaben, wenn Immobilienannoncen geschaltet werden sollen.
Welchen Sinn hat der Ausweis?
Der zukünftige Nutzer oder Besitzer soll sich mit einem Blick ein Bild über eine der wesentlichsten Eigenschaften eines Gebäudes machen können: Den Energiebedarf.
Sie als Vermieter oder Verkäufer können energetische Sanierungen und Erneuerungen in der Haustechnik als Argument für höheren Miet- oder Gebäudewert nachweisen. Die zu erwartenden Heizkosten werden mit dem Ausweis die Aufmerksamkeit erhalten, die sie verdienen. Erhebliche Steigerungen der Energiepreise auch in Zukunft werden ein Übriges dazu tun.
Bedarfsabhängiger oder verbrauchsabhängiger Energieausweis?
Der Energieausweis ist in zwei Varianten eingeführt. Nur der sogenannte bedarfsabhängige hat aufgrund von detaillierten Berechnungen echte Aussagekraft. Im Gegensatz zum verbrauchsabhängigen Ausweis werden dabei die tatsächlich vorhandenen bauphysikalischen und anlagentechnischen Gegebenheiten erfasst und der Heizenergiebedarf aufgrund von normierten Nutzungsbedingungen errechnet. Der verbrauchsabhängige Energieausweis darf nur für neuere Gebäude (Bauantrag nach 1.11.1977), für Gebäude die bereits erheblich energetisch saniert wurden (ob im Umfang ausreichend ist vorab vom Aussteller zu klären) und für Objekte mit mehr als 4 Wohneinheiten erstellt werden.
Der billige verbrauchsabhängige Energieausweis ist ein Produkt der Lobbyarbeit der kommerziellen Wohnungswirtschaft. Der Eigentümer kann dabei die nötigen Daten selbst erfassen und die Verbräuche dreier zusammenhängender vergangener Heizperioden nachweisen. Daraus wird ein klimabereinigtes Jahresmittel berechnet. Die individuellen Heizgewohnheiten und der reale Umfang der Gebäudeheizung bleiben unberücksichtigt.
Verbrauchsabhängige und manchmal sogar bedarfsabhängige Ausweise werden öfters für wenige Euro im Internet feilgeboten. Diese werden nach Eingabe einiger Daten automatisch generiert und zugeschickt. Plausibilitätsprüfung und sinnvolle Modernisierungsempfehlungen, wie sie die EnEV vorschreibt, können sie nicht enthalten. Ob diese "Selbstausdrucke" in Streitfällen rechtlich Bestand haben, ist zweifelhaft. Korrekte bedarfsabhängige Ausweise bedürfen u.a. einer aufwändigen geometrischen Erfassung der Gebäudehüllfläche, einer Bewertung der hierbei verwendeten Baumaterialien und der Gebäudeheiztechnik. Dies ist per Fernabfrage nach unserer festen Überzeugung nicht zu leisten. Ebenso bedürfen die geforderten Sanierungsempfehlungen eine fachliche Inaugenscheinnahme. Aus der Ferne erstellte Ausweise sind unseres Erachtens generell rechtlich anfechtbar. Unsere Empfehlung: Bedarfausweise nur von qualifizierten Ausstellern Vor-Ort!
Welcher Ausweis ist besser?
Natürlich ist der Verbrauchsausweis (wo zulässig) günstiger zu erstellen. Sollten jedoch nach den erfassten Verbrauchszeiträumen energetische Sanierungen erfolgt sein (z.B. neue Heizung), wird er schlechtere Ergebnisse liefern, als der berechnete Bedarfsausweis .
Sie als Vermieter oder Verkäufer können sich bei anschließend stark abweichenden Verbrauchswerten späteren Zweifeln (mit evtl. juristischen Folgen) aussetzen. Natürlich ist es ja aus Sicht der anderen Partei durchaus denkbar, dass nicht alle Heizölrechnungen vorgelegt, dezentral stärker als angegeben zugeheizt (z.B. mit Kachelofen) oder das Objekt nur eingeschränkt genutzt oder beheizt wurde (z.B. Singlehaushalt, Langzeiturlauber oder einfach sparsame Energieverwendung). Hin und wieder können die selbst erfassten Daten aber auch schlechtere Ergebnisse als die normierte Bedarfsberechnung ergeben, was bei Verkaufsverhandlungen schnell mehrere tausend Euro kosten kann.
Sie als Käufer oder Mieter werden sowieso nur Interesse an vergleichbaren Daten haben. Wer legt z.B. beim Kühlschrankkauf Wert auf ein Energielabel, das nicht berücksichtigt, wie kalt oder warm das Gerät bei der Ermittlung der Verbrauchswerte eingestellt war.
Aus den genannten Gründen oder durch allgemein steigende Anforderungen besteht die Möglichkeit, dass langfristig nur der Bedarfsausweis Bestand hat. Die zugegeben aufwändige Ersterfassung besonders der Bausubstanz fällt jedoch bei uns nur einmal an und wird auf Wunsch gerne für Sie dokumentiert. Die Gültigkeit ist momentan auf 10 Jahre festgelegt.
Lassen sie sich also nicht von den vordergründigen Kosten für den Ausweis abhalten, gleich Nägel mit Köpfen zu machen.
Bedarfsabhängiger oder verbrauchsabhängiger Energieausweis?
Unser Angebot
Nutzen Sie die gesetzliche Verpflichtung, und lassen Sie gleich eine kompetente Energiesparberatung durchführen. Sollten Sie Ihre Immobilie veräußern wollen, zeigt dies, dass Sie nichts zu verbergen haben. Gegenüber einem potentiellen Käufer wirkt dies vertrauensbildend. Die Dokumentation der Beratung sagt ihm, ob und wenn ja, welche Sanierungsmaßnahmen vorrangig ins Auge zu fassen sind.
Der Bedarfs-Energieausweis verursacht im Rahmen einer Energieberatung nur geringe Kosten wie Registrierungsgebühren.